По мнению специалистов, львиная доля сорванных сделок (признанных недействительными, оспоренных) становятся таковыми по вине продавцов – как из-за небрежности, нехватки знаний, недостатка опыта по оформлению купли-продажи, так и по недоброму умыслу. Попробуем разобраться, какие «капканы» могут ожидать покупателя на пути к заветным квадратным метрам, и как их избежать.
Сделки «без разрешения».
Риск: нарушение интересов людей, претендующих на недвижимость.
Сюда можно отнести как неприкрытое мошенничество (продажу чужого дома (квартиры) с использованием липовых документов), так и другие ухищрения:
1. Продажа жилья наследниками тайком от других наследников.
В этом случае продавец может и не иметь злого умысла. Подобный казус возникает, т.к. на практике бывает проблематично выявить всех наследников (например, заграничных родственников и внебрачных детей). А ведь эти лица впоследствии имеют возможность оспорить сделку купли-продажи, так как точкой отсчёта для заявления прав на оставленное наследство (квартиру, в том числе) служит день, когда им стало известно о смерти наследодателя.
Возможное решение.
При покупке квартиры, унаследованной продавцом, лучше всего воспользоваться риэлторскими услугами опытных специалистов. Профессиональные риэлторы умеют распутывать клубки родственных связей, пользуясь отработанными схемами.
2. Продажа одним из супругов жилья, которое приобреталось в период брака, без согласия второй половины.
Закон гласит, что такая квартира – совместная собственность супругов и без нотариально заверенного разрешения на сделку супруга-сособственника никак не обойтись. В противном случае тот может начать оспаривать сделку (такое право сохраняется за ним в течение года).
Возможное решение.
Для начала проверить четырнадцатую страницу паспорта («семейное положение») того, кто продаёт квартиру. Хотя, бывает, что паспорт меняют, а нужную отметку перенести в новый «забывают». Вот тут для проверки семейного положения продавца могут пригодиться связи профессиональных риэлторов в паспортном столе и ЗАГСе.
3. Продажа недвижимости, в процессе приватизации которой были ущемлены права несовершеннолетних жильцов.
Иногда детей, зарегистрированных в квартире, не включают в перечень собственников при её приватизации. В дальнейшем сделки с «неправильно» приватизированным жильём можно оспорить, т.к. имеет место нарушение прав несовершеннолетних. При этом точкой отсчёта срока исковой давности является не момент приватизации, а дата, когда ущемлённое в правах лицо узнало о факте нарушения.
Считается, что с наступлением совершеннолетия ребёнок в полной мере способен осознавать свои права. Исходя из этого, именно на дату совершеннолетия стоит ориентироваться и от неё отсчитывать три года (таков здесь срок исковой давности).
Возможное решение.
Можно избежать оспаривания сделки с ранее приватизированным жильём:
- убедившись, что ребёнок включён продавцом в число сособственников квартиры, приобретаемой взамен той, которая фигурирует в договоре купли-продажи (когда ребёнок становится участником долевой собственности в новой квартире, вопрос ущемления его имущественных интересов при приватизации прежнего жилья становится неактуальным);
- взяв перед заключением сделки у детей, неучтённых при приватизации, но уже достигших совершеннолетия, расписку (естественно, заверенную нотариально) об отсутствии претензий. Это необходимо, если «контрольные» три года ещё не истекли.
Обычно хлопотами с заявлениями-расписками и связанными с ними переговорами занимаются риэлторы.
Эксперты советуют
Внимание на опечатки! Они способны сорвать сделку.
Львиная доля вторичного жилья – это объекты, которые уже не раз и даже не два меняли собственника. У каждой квартиры – особая история, которая нуждается в скрупулёзной проверке. В зоне особого риска находятся помещения, принятые в качестве наследства или приобретённые вследствие судебных решений.
Самостоятельное заключение сделки сопряжено с массой сложностей: неожиданно обнаруживается вкравшаяся в документы опечатка в адресе объекта, ФИО одной из сторон или то, что была недополучена какая-то справка (например, из домовой книги или БТИ).
Преступники и сейчас c завидной ловкостью умудряются продавать один жилой объект нескольким покупателям, и предъявлять при заключении договора недействительные доверенности и поддельные документы.
Избежать возможных ошибок и «ловушек» при оформлении сделки помогает помощь специалистов – юристов и профессиональных риэлторов.
Деньги... за воздух?
Риск: мошенничество с оплатой
1. Простейший способ, рассчитанный на очень наивных людей – двойная или тройная продажа квартиры.
Нечистый на руку делец показывает многочисленным претендентам на квартиру ксерокопии свидетельства о праве собственности, а не его оригинал, либо предъявляет липовые документы. Договора купли-продажи с неопытными покупателями при этом заключаются в простой письменной форме. Далее продавец-жулик забирает деньги и исчезает...
Возможное решение.
Абсолютно все документы, начиная с паспорта и заканчивая свидетельством о праве собственности должны предоставляться вам только в оригинале! Передавать деньги стоит лишь после госрегистрации договора. Отличным способом оплаты может стать вариант с банковской ячейкой, при котором продавец получает заветный ключ и доступ к деньгам только взамен зарегистрированного и подписанного договора.
2. Массовый сбор задатков.
Обычно сумму задатка (около 10-15 процентов общей стоимости объекта) покупатель отдаёт в счёт будущей оплаты за жильё и теряет её, если вдруг решит отказаться от сделки. Если же намеченная сделка разрушится по вине продавца, тот должен будет вернуть «отвергнутому» покупателю задаток в двойном размере.
Жулики действуют просто: предлагают один объект нескольким лицам, собирают «урожай» задатков со всех желающих приобрести квартиру, продают её одному из претендентов и испаряются, оставив остальных потенциальных покупателей ни с чем.
Возможное решение.
Специалисты советуют оставлять задаток продавцу только в обмен на оригинал свидетельства, подтверждающего его право собственности на жильё.
Внимание!
На этом перечень возможных неприятностей не заканчивается.
1. В квартире, которую вы собираетесь купить, владельцы сделали несанкционированную перепланировку.
О том, так ли это, вам поведают красные линии на поэтажном плане БТИ. Но помните: этот документ считается действительным в течение 12 месяцев, а за этот немалый срок можно успеть незаконно перекроить квартиру.
Неосторожному покупателю такого жилья впоследствии придётся платить штраф, заниматься узакониванием перепланировки или делать «как было».
Проблема не возникнет, если тщательно сличать документы из БТИ и реальное состояние помещения. Опытные риэлторы определят нестыковки сразу.
2. Цена приобретаемого жилья ощутимо занижена.
Впоследствии (такие случаи бывали) «пострадавший» продавец заявляет о совершении продажи на изначально невыгодных, кабальных условиях по причине тяжелейших жизненных обстоятельств, и суд поддерживает его, признавая сделку с квартирой недействительной.
Чтобы избежать такого подвоха, нужно узнать у риэлторов и оценщиков рыночную стоимость квартиры. А озвучиваемую продавцом чрезмерно низкую цену стоит воспринимать как фактор риска.
3. Жильё с «приданым» – прописанными людьми.
Бывает, зарегистрированные граждане годами не появляются по месту регистрации, но сохраняют прописку. По действующему Жилищному кодексу (ЖК) родные владельца квартиры после её продажи не могут претендовать на жилплощадь. Но на деле зарегистрированные лица не всегда охотно расстаются с жильём и пропиской. И тогда покупателю квартиры с «приданым» остаётся только идти в суд, что чревато потерей нервов, денег и времени.
Узнать, все ли жильцы на момент окончания сделки выписаны, можно по записям в домовой книге.
Нововведения
Забота о детях.
Госдума готовит очередные поправки в ЖК. В частности, изменения затронут сделки с домами и квартирами, в которых прописаны социально незащищённые граждане (безработные, пенсионеры), а также дети.
В нынешней редакции ЖК разрешает собственникам продавать или дарить недвижимость, и жильцы, зарегистрированные на данной жилплощади, безоговорочно теряют право на неё.
На практике таким положением дел обычно пользуются недобросовестные отцы, которые путём отчуждения квартиры одним махом избавляются от бывших жён, зарегистрированных и проживавших на этой территории, и детей, оставленных судом с матерью.
До второго чтения поправки к ЖК дошли в таком виде:
- бывший член семьи, не имеющей материальной возможности обеспечить себя иным жильём, может сам или через представителя попросить суд оставить за ним право пользоваться жилым помещением. По суду срок такого пользования может быть различным, в зависимости от конкретных обстоятельств (например, до совершеннолетия ребёнка);
- в этот определённый судом период собственник обязан при продаже помещения предоставить бывшим членам семьи иную жилплощадь.
Эксперты советуют
Неопытность – главная причина появления ошибок при оформлении сделки, поэтому обращайтесь только к знающим помощникам.
Например, частные риэлторы обладают отработанными навыками и значительным практическим опытом, что сводит вероятность ошибки к минимуму.
Вторая причина промахов – невнимательность, особенно к мелочам. Поэтому все документы для сделки стоит собирать заблаговременно: такой подход даст возможность тщательно перепроверить все бумаги, сэкономить время и средства.