Налог с продажи недвижимого имущества

Объекты недвижимости:

1. Жилые дома (части жилых домов)

2. Квартиры (части квартир)

3. Комнаты

4. Дачи

5. Садовые домики

6. Земельные участки

7. Доли в указанном имуществе

Объект налогообложения - доход, полученный:

1) Резидентами от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ

2) Нерезидентами от источников в РФ

Резидентом в целях налогообложения признается гражданин проживающий на территории РФ более 183 дней в году.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как сумма дохода уменьшенная на сумму имущественных налоговых вычетов.

Имущественные налоговые вычеты - это суммы, полученные от продажи объектов недвижимости находившихся в собственности гражданина менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Другими словами в случае, если сумма продажи будет превышать 1 000 000 рублей и имущество будет находится в собственности менее трех лет возникает налогооблагаемый доход.

Пример:

Анна Сергеевна получила в наследство от бабушки 1-комнатную квартиру в г. Пушкино Московской области. Через 2 года она решает продать эту квартиру за 2 200 000 рублей. У нее возникает налог на доходы физических лет из расчета:

(2 200 000 - 1 000 000) * 13% = 156 000 рублей.

При этом гражданин обязан подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ в срок до 1 мая года, следующего за отчетным. Также необходимо написать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Сумму налога необходимо уплатить в бюджет в срок до 15 июля.

Непредставление декларации в установленный срок влечет за собой штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее тысячи рублей. В нашем примере эта сумма максимально составит 46 800 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это же правило касается и доходов полученных в результате уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства).

Пример 1:

Владимир приобрел земельный участок в 2008 году за 4 000 000 рублей. В 2010 году он построил дом. Документально подтвержденные затраты на строительство составили 6 000 000 рублей. В 2012 году он решает продать участок с домом за сумму 13 000 000 рублей.

Вариант первый расчета налога:

(13 000 000 - 4 000 000 - 6 000 000)* 13% = 390 000 рублей.

Вариант второй расчета налога: с 2008 года стоимость земли увеличилась. Участок может быть оцене сторонами договора купли-продажи не в 4 000 000, а в 7 000 000. Он находится в собственности более 3-х лет, соответственно освобождается от налога. Тогда 13 000 000 - 7 000 000 - 6 000 000 = 0

Пример 2:

Наталья приобрела квартиру в новостройке по договору долевого участия в строительстве в 2010 году за 4 000 000 рублей. В 2012 году она решает ее переуступить за сумму 5 500 000.
Расчет налога: (5 500 000 - 4 000 000)* 13% = 195 000 рублей.

Документы подтверждающие расходы:

1. Договор оказания услуг с юридическим лицо либо индивидуальным предпринимателем

2. Договор поставки материалов с юридическим лицом

3. Кассовый и товарный чек

4. Приходный кассовый ордер

5. Акт выполненных работ

6. Накладная на поставленный товар

7. Банковская выписка

8. Правоустанавливающие документы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав, инвестиционный контракт).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественный налоговый вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Таким образом, если собственником имущества является индивидуальный предприниматель, то при продаже и определении налоговой базы он должен руководствоваться своим режимом налогообложения, выбранным им для осуществления своей предпринимательской деятельности.

Доходы от продажи имущества, находящегося в собственности продавца более трех лет, полученные с 1 января 2009-го, освобождены от налогообложения. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать не обязательно.

Особенности исчисления сроков владения имуществом.

По общему правилу датой возникновения права собственности на недвижимое имущество - является дата регистрации сделки по приобретению в Росреестре.

Но есть исключения:

1) Принятое наследство считается надлежащим со дня открытия наследства, не зависимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Пример:

Константин получил земельный участок с жилым домом по наследству. Нотариус выдал свидетельство о наследстве по закону в 2003 году. Государственная регистрация права произошла только в 2010 году, свидетельства на имя Константина получены соответственно в 2010 году. В 2011 года происходит продажа этого земельного участка с домом. Подоходного налога у Константина не возникает, так как он владеет имуществом более 3-х лет (с 2003 года).

2) При изменении размера доли в праве общей долевой собственности, при изменении состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности моментом возникновения права собственности считается дата возникновения права на его первоначальную долю.

Пример: